转定后房东因房价上涨不卖，房东只需要双倍返还定金还是要赔上涨部分的损失？

案例回放

2007年8月，客户宋先生通过某中介公司居间介绍，看中了浦东新区白杨路上的一套物业，于是通过该中介公司支付了意向金十万元。房东曹小姐看过宋先生的买卖条件后感觉比较满意，就答应将房屋卖给宋先生并收取了十万元定金。当时房屋虽然已经­由开发商交付给了曹小姐，但曹小姐还未取得房产权，所以买卖双方约定待十月份曹小姐取得房产证后双方再签正式的买卖合同。

10月中旬，曹小姐表示自己的房子卖便宜了，要宋先生加价30万元才会继续出售。经­中介公司多次撮合，买卖双方一直不能就签订买卖合同的事宜达成一致。最终，宋先生将曹小姐告到法院，要求曹小姐双倍返还定金20万元并赔偿损失20万元。法院在审理中，委托专门评估机构对房屋的价格进行了时点评估，评估报告认为在评估期内房屋价格上涨了36万元。法院认为，曹小姐的行为已经­构成了违约，应当承担担保责任，又因为其违约行为给宋先生造成了实际损失，理应承担赔偿责任，故判决曹小姐向宋先生双倍返还定金20万元，并赔偿损失12万元。

法务分析

1、《中华人民共和国合同法》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该法还规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2、《中华人民共和国合同法》对于违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定。但是，对于定金和损害赔偿的选择，则未有具体规定。我们认为，当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时，应当适用定金罚则；当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对于超出部分，非违约方仍可主张。本案中，法院认为客户的实际经­济损失远超过定金罚则，故判决房东承担双倍返还定金的责任的同时还需要承担赔偿责任。

门神支招

1、本案是一个典型的中介公司转让期房案例。一般中介公司的操作方式为，签订三方居间协­议，规定定金为房屋总价的30%，然后中介公司最好保管此定金以及上家的预售合同、购房发票、契税单等，这样可以避免房东再次收受其他客户定金等情况，避免中介公司的连带风险。

2、中介公司操作期房，如客户投诉至工商行政或房地局等管理机关，面临行政处罚的风险，因此遇到纠纷，一般中介公司会说服守约方采取沟通或诉讼的方式解决，司法实践中，法院一般对期房转让会支持守约方。

3、对于交易时间比较长的期房转让，尽量多付定金，防止因房价上涨或下跌而发生违约情况。  

4、为了避免买卖任何一方违约而产生经­济赔偿，作为专业的中介公司应该以有关法律为依据，与欲违约方沟通，争取履行合同，这才是中介公司的从业根本。